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subprime: 은행의 고객 분류 등급 중 비우량 대출자. mortgage: 주택담보대출
2000년대 인터넷은 빠르게 발전하고 있었고 투자자들은 IT기업들에 투자했습니다. 하지만 느린 서비스와 낮은 퀄리티에 많은 IT 기업들이 도산/파산하면서 2000년 거품은 꺼지기 시작했고 투자자들은 수백억의 돈을 날렸습니다.
바로 이듬해 2001년 미국 역사상 최악의 사건 911테러가 발생합니다. 사상 초유의 테러로 인해 주식시장은 6일간 폐장했고 다시 개장한 일주일 뒤에는 주가가 14%나 떨어졌습니다.
미국에 투자되었던 자본은 순식간에 빠져나갔고 미국경제는 얼어붙었습니다. 당시 대통령 조지부시는 이를 타개하기 위해 금리를 최대한 낮추고 주택소유장려정책을 펼칩니다. (⇒ 이전에 채권을 샀다면 이득봤겠다.)서민들은 현금이 많지 않아도 쉽게 집을 구할 수 있었습니다. 이는 부동산 수요의 증가를 뜻했고 부동산 가격이 상승하게 됩니다. 가격 상승폭이 대출금리를 넘어설 정도였는데요. 집을 대출로 사서 살다가 팔면 돈이 생기는 수준이니 투기성이 짙어지기 시작합니다. 2005년에 이르러서는 전체의 23%가 거주가 아닌 투기 목적의 집일 정도였다고 하네요.
결과적으로 저금리, 주택소유장려정책 안에서 서민들은 많은 금액을 빚진 상태였고, 주택가격은 계속 상승했습니다.
서민, 즉 서브프라임 등급의 사람들이 돈을 빌린 후 갚지 않기만 했다면, 그 돈을 빌려준 은행 몇 개 망하고 담보였던 주택을 받고 끝났어야 합니다. 이를 세계를 마비시킨 경제위기로 심화시킨건 미국의 고도화된 금융시스템이었습니다.
단계적으로 살펴봅시다.
개인 대출자들은 1억원짜리 집을 담보로 돈을 빌리고(주택저당채권 발행) 원리금을 10년간 상환. 금리 5% 대출기간 10년으로 감안했을때 은행은 10년에 걸쳐 약 2700만원을 받음. 은행은 수익을 위해 더 많은 대출해주려고 하고 많은 자금을 조달할 방법을 찾음
은행이 자금을 조달할 방법은 개인대출자의 채권을 다른 회사에 양도하는 것. 이를 매입하는 유동화 전문회사는 대표적으로 Fennie Mae 혹은 Feddie Mac이 있음.(금리가 계속 떨어져서 채권 판매 수익이 가능했을듯?) 개인대출자들에게 받은 이 주택저당채권(mortgage loan)을 판매한 은행은 이 돈으로 다시 개인 대출자들에게 대출
SPC 회사들은 주택저당채권으로 MBS라는 상품을 만듬. MBS는 이 주택저당채권을 담보로한 또다른 채권으로 골드만삭스, 모건스탠리,리먼브라더스 등의 투자은행에게 발행. 개인에게 돈을 빌려준 증서를 담보로 투자은행에게 새로운 돈을 빌림.
이 은행+SPC 조합은 개인대출자들의 집을 담보로 또 다른 대출(MBS)을 해서 현금을 모으고, 그 돈을 다시 대출. 1억당 2700만원을 벌었다면 10억 100억을 빌려 대출해주어 2.7, 27억의 이자를 얻음